第873章
如果要到京城做房地產(chǎn)，林暉自認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)夠了，資金也算充沛，只要不操作大項(xiàng)目，問題就不大，眼光應(yīng)該也沒問題，最大的問題是人脈。
林暉又覺得，如果周浩參與，那么資金上就能得到補(bǔ)足，周浩做生意的眼光獨(dú)到，所以在眼光上也能起到很大作用。
這樣的話，資金、眼光、經(jīng)驗(yàn)，這三點(diǎn)都具備了。
剩下的就是人脈。
這也就是周浩口中那個(gè)葉紹最大的價(jià)值，父親是領(lǐng)導(dǎo)、母親是上市公司老總，這樣的人在京城必然是有很廣人脈，如果他能把他的人脈拿進(jìn)來(lái)，這四點(diǎn)就齊了，成事的可能性也就大大增加。
于是，林暉專程飛抵京城和周浩見面。
周浩親自開車到機(jī)場(chǎng)接他，從機(jī)場(chǎng)回市里的路上，周浩大概把想法跟林暉說(shuō)了一下。
周浩的想法很簡(jiǎn)單，林暉過來(lái)，成立個(gè)公司，自己和葉紹也會(huì)入股，自己出錢，葉紹出人脈，林暉來(lái)操盤，今年先開發(fā)一到兩個(gè)樓盤，明年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
林暉說(shuō)：“住宅我還算有經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)我還不熟，當(dāng)初我跟明軒爸爸干的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)也比較單一，做來(lái)做去無(wú)非就是那些，雖然我不知道你對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是怎么規(guī)劃的，但以我對(duì)你的了解，以前的模式你肯定看不上�！�
周浩點(diǎn)點(diǎn)頭，“你說(shuō)的那種模式太普遍，弄塊地，蓋個(gè)商場(chǎng)，每一層規(guī)劃銷售不同種類的商品，這種雖然也賺錢，但太沒新意了�！�
說(shuō)著，周浩頓了頓又說(shuō)：“我想做的商業(yè)地產(chǎn)，主要得具備兩點(diǎn)，一個(gè)是消費(fèi)一體化，一個(gè)是地標(biāo)性。”
“消費(fèi)一體化就是功能多元化，不只購(gòu)物，還要有餐飲、娛樂，甚至還要有配套寫字樓，就好像王府井，百貨大樓很出名，小吃一條街也很出名，旁邊也有電影院、KTV、酒店和寫字樓，所以王府井就是消費(fèi)綜合體，不過這里面每個(gè)版塊都是獨(dú)立的，如果由開發(fā)商來(lái)統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，那它們釋放出的能量會(huì)更大，這就是我想要的消費(fèi)一體化�！�
“至于地標(biāo)性很容易理解，就像每個(gè)城市都有自己的特色一樣，說(shuō)起金陵，你會(huì)想到夫子廟、秦淮河；說(shuō)起京城，你會(huì)想到王府井、西單；如果我們把商業(yè)地產(chǎn)做到消費(fèi)一體化，剩下的就是把它推廣出去，讓這里的人有個(gè)潛意識(shí)，每當(dāng)他們想到消費(fèi)，就會(huì)想到這里，他們把這里當(dāng)成購(gòu)物、娛樂、餐飲等一切消費(fèi)娛樂的首選，會(huì)把到這里消費(fèi)視為時(shí)尚，那時(shí)候，這里就成了這個(gè)城市的地標(biāo)。”
林暉聽完周浩的介紹，輕嘆一聲，“這種項(xiàng)目相當(dāng)龐大復(fù)雜，你有把握？”
周浩說(shuō)：“我有做好之后能賺錢的把握，至于怎么做好，就得看你了，畢竟我對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)作一無(wú)所知，我甚至不知道該跟銀行怎么合作？”
林暉說(shuō)：“銀行的合作很簡(jiǎn)單，就是互惠互利，銀行也有營(yíng)收壓力，現(xiàn)在房地產(chǎn)比較熱，他們就愿意把錢投入到房地產(chǎn)，一般就是開發(fā)商拿到地抵押給銀行，然后銀行給開發(fā)商一筆貸款，開發(fā)商拿到錢啟動(dòng)開發(fā)，等到樓盤建成、出售之后，再把貸款填上�！�
周浩問：“這里面的杠桿大概有多少倍？如果是個(gè)宣稱總投資十億的地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商需要出多少錢？”
林暉說(shuō)：“一般情況下是10-20%之間，主要用在拿地，畢竟有了地銀行就會(huì)給錢�！�
說(shuō)著，林暉又說(shuō)：“如果跟政府關(guān)系硬的話，拿地的出讓金都可以先欠著，然后用地去找銀行拿錢，銀行看到地就會(huì)批款，這樣前期資金就有了，這基本就是空手套白狼，一分錢不花直接拿銀行的錢開工，而且樓只要蓋起來(lái)，沒等封頂就可以拿這棟樓再去抵押，再?gòu)你y行套一筆錢做后續(xù)資金，一般來(lái)說(shuō)，這些錢就可以撐到開盤�！�
周浩聽得瞠目結(jié)舌：“拿政府的地套銀行的錢，開工之后再賺百姓的錢，真是空手套白狼�。 �